导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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