文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1世界上性功能最强的国家是哪个国家年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上世界上性功能最强的国家是哪个国家下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后世界上性功能最强的国家是哪个国家，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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