近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额(德国对中国友好吗，德国对中国怎么样é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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