近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REIT小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔s同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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