近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)造梦西游3宠物技能几级领悟绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多造梦西游3宠物技能几级领悟(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营造梦西游3宠物技能几级领悟权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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