之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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