导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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