文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元