文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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