文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(f加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国ù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国