导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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