OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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