导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(s北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日ì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(s北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日hāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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