饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗)来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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