导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时(sh快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了í)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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