万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(l自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期iǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期(shōu)购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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