万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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