文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(本番什么意思 日语里本番什么意思cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国本番什么意思 日语里本番什么意思住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给本番什么意思 日语里本番什么意思予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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