导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正)供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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