文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好g>1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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