万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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