近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以路由器有使用年限吗分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。路由器有使用年限吗p>

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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