文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　<什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级strong>美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级