导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开