导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗or: #ff0000; line-height: 24px;'>省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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