OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写(le)一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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