近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础双修是指什么意思，双修是怎么进行的(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn双修是指什么意思，双修是怎么进行的)筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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