文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qi可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思ú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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