近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

豫n是河南哪里的车牌　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规豫n是河南哪里的车牌(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(豫n是河南哪里的车牌xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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