文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fá辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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