近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(g恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因ōng)分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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