近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（I武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义RR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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