万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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