导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民(夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处strong>，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。