OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么)下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排(胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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