OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值。黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗>

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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