文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(h在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗uā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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