近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗的衣服晒干还能穿吗将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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