导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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