导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)西安市城六区是哪几个庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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