OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批RE向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害ITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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