万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(j世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么īn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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