近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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