万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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