5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统施为什么读yi什么意思，施怎么读啊计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(q施为什么读yi什么意思，施怎么读啊ǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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