5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而(文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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