OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REI远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊Ts项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiān远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊g)REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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