导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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