5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是025是哪里的区号，025是哪里的区号查询在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(s025是哪里的区号，025是哪里的区号查询hí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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