万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳(li尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次ǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫(h尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次è)集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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